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[购房常识] “鲁班”谈房地产商盖鬼楼的内在玄机

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发表于 2015-11-1 15:49:27 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 香河 于 2015-11-1 15:52 编辑

        地震了,人们才想起建筑结构的重要性!
   有人说这次地震是三分天灾,七分人祸,我看是一分天灾,九分人祸。


        再大的地震,能直接震死人吗?不可能,都是被房子压死的(泥石流情况除外)。
   现在建筑设计界的状况是,搞技术的都是打工的,高级民工而已。谁有几条枪、几个人、就可以当司令,搞个设计小型机构,在外面吃喝嫖赌接活,付点费挂个有资质的单位,就能开始作坊式的生产。

       房子的蓝图可以批量生产,反正现在有一体化软件,甚至连高等数学都没学过的、还没弄明白结构是怎么回事的中专生都可以画图 ( 客观讲,本科以上还是大多数,但小些的地方或公司还是有这种情况。)
   最可恨的是,开发商的商业运作,决定了建筑的外观和实用是最重要的,结构安全放在很靠后的,有的开发商请了些设计院出来的三流人员操作与设计单位的协调,为了讨好老板,挖空心思节省土建造价,千方百计遏制设计的自主性,在设计合同上明确注明每平方用钢量不能超过多少,甚至混凝土量不能超过多少,超过了就要罚款(一罚款你基本上就白干了),你不愿意也得签字,你不干自然有人干。在设计院内部,建筑专业是第一位的,结构专业只是为建筑服务。有的专业做方案的设计公司绞尽脑汁搞些花里胡哨的作品来讨甲方欢心,在没有结构工程师参与的情况下就形成效果图得到甲方认可,到了施工图设计单位,连一个小小的柱子增减、一个外观线条的处理,都要通过层层卡扣,弄得不好结构水平还会受到质疑。偏偏国内各大高校培养出来的建筑师,大部分都是傀儡画图匠,不但自己结构概念奇差,还要听从甲方老板乃至其鹰犬的摆布。这样的体制和程序可以说设计出来的东东结构安全、抗震性能是难以保障的。
   我可以负责任的说,像000002这样的开发商做的房子外观也许很能吸引人,尤其是外行人,但其结构安全是没什么保障的,本人与这家公司打过交道,他们确实有一套“成熟”的建设程序,内部操作流程也严密得很,与政府部门、设计单位、施工单位的协调确实有自己的一套“完善”机制,连一个他们的项目经理想自己在工程中捞点油水都很难,你不得不佩服他们的这一套制度和操作流程。这也是为什么老板可以成天放心的登山、上电视胡侃的原因。
  不过这些都是以“利润”两个字为中心的,他们也做到了这一点。经过他们的“流程”从设计单位拿出来的最后施工图,结构基本是最省的,大部分都是打国家规范的擦边球的。
  虽然国家有“施工图审查”这个行政环节,客观地讲,在技术水准较高的大城市,确实有效的过滤了一些结构安全问题,但由于大部分城市“施工图审查”其实也市场化了,为了拉活,没有什么大的原则性的,这就给一些老的“客户”开了口子,有什么问题甲方出面可以轻易搞定,有的还没看图就能拿到施工图审查证,从而迅速拿到施工许可证开始施工,有的用设计人员email的电子文件就开始了30层楼房的施工(本人就干过这事,但不谦虚地讲,绝大部分结构师不可能达到本人的水平和认真程度)。
  另外设计人员和施工图审查人员水平参次不齐导致了多少安全隐患,无从考证。
  建筑结构是一门科学,但实践起来实际上是一门粗糙科学,除了经典的力学,其它都是靠统计学理论形成设计方法的(并不是简单的所谓“安全系数”大小)。建筑结构其实还有很多问题研究得并不透彻,比如地基、基础、上部结构的共同作用,比如地震的奥秘,有些可能是永远研究不清楚的,所以结构设计成功与否很大程度上取决于工程师的天分、勤奋和经验,但在目前的体制下,只能沦为画图匠,优秀的工程师往往无法获得成就感,为了那点收入,被动地工作,水平高的、有点责任心的,千方百计达到勉强满足规范要求同时又迎合甲方节省心理的效果,其它纯粹混饭吃的,要不就是盲目浪费,要不就是为这个世界留下了数不清多少的孽房,也许用了许多年没问题,一旦有个风吹草动,这些房子就是消减人口的高效工具。
   建筑施工固然也很重要,但了解有限不便多说,在大多数城市,应该还算有监督、检测、监理的机制,但完全指望也是不可能的。
  在这里,友情给买房的朋友在结构安全方面给一些提醒:
  1、国家确有一套抗震规范,还在不断完善中,但抗震规范是基于地质力学、地球物理学的研究成果进行抗震设防不同地区不同设防烈度和标准的规定的,但这个从实践来讲并不可靠,比如唐山、汶川按规定的设防烈度并不是很高(7度而已),所以理论上讲,任何地方都有可能地震,那些把每个地方10年出现多少级地震的概率、50年出现多少级地震的概率算得很准确的研究都是扯淡的。
  2、我们国家因经济发展水平所限,按现行规范还有很多地方是非抗震设防区和低地震设防区(老规范就更多了),如果你所在地方不幸是非设防或低设防区,那么你们那里的房子牢固程度总体讲肯定较差,但这并等于你一辈子都遇不到大的地震,所以选房要慎重。
  3、不要太相信媒体上的那些专家的话,比如前些天看到一个人说成都的地层稳定,能消耗地震能量,地震到成都就没有什么破坏力了云云,当然这么说是可以理解的,他不可能说成都也有可能大地震。
  4、 选房子的时候,看结构性能很重要,这可能直接关系到你全家若干年后是死是活的问题。虽然大部分人无从了解房子的结构性能,但可以从以下几点来考虑:
  
❶、尽量选购新竣工的房子,新竣工的房子一般是按照2002年规范系列做的结构设计,抗震性能总体讲比以前好不少。
  ❷、 尽量选购高层建筑,高层建筑虽然高,但因为材料、规范、行政控制等方面原因,其实高层建筑更安全,大地震来了倒塌的危险很小很小,一般地震甚至不会造成任何影响。
  ❸、尽量不要选购5层以上的异型柱框架结构,因为可恶的开发商为了骗得广大顾客的欢心,往往要求设计单位不要把柱子露出来,这样可能导致大量“扁一字柱”在你家里面的墙里,较严重地震来的时候,由于节点核心区抗剪性能奇差,会破坏得很厉害甚至倒塌。这些不利因素我可以负责人讲,前些年设计的这种房子有很多根本没有考虑这一点(一般施工图审查机构也很少提这个问题,因为一旦计算不满足,结构方案会有较大变更,施工图基本会作废导致工期延缓造价增加,这样会严重影响开发商的“综合效益”。即使设计有考虑,如果碰到二、三流的施工队(大多如此),这些地方由于钢筋密集,混凝土也很难浇捣密实,从而导致极大隐患。
  如果你看到的房子有6~7层高,里面又基本看不到柱子,而且开发商又说是这其实是“框架结构”,那你就得注意了。
  
❹、3层以下砖砌的房子只要不是太旧,一般问题不大,因为唐山地震震害调查,三层以下的砖砌房屋(砌体结构,俗称砖混结构)基本没有大的震害。
  ❺、6层以上砖砌房子不要买,尤其底层是门面的又不是底层框架结构的,绝对不要买。(构造柱、圈梁、现浇板再多,大地震来了,恐怕纵墙还是会震坏倒塌)。
  ❻、3层以上砖砌的房子,如果楼板是预制板,应该扭头就走,因为大地震来的时候, 预制板就是送你上西天的刑具。(预制板早该淘汰,但出于经济水平,国家在唐山地震后并没有痛定思痛进行禁止,而是出了一些“构造措施”提高预制板与承重墙的拉接,但我可以负责人的讲,施工时没有几家能够做到,包括我亲手设计自己后来还分到一套的一幢楼。)
  ❼、离山体很近的房子,即使再好看,再牢固,也最好不要买,除非你有某一天被泥石流包了饺子的心理准备(也许现在看来概率并不高)。
  ❽、您的子女考大学千万不要报“工业与民用建筑”这个专业,没意思、没前途、压力大、工作忙、收入少。尤其是女孩,远离这一行。老虎都有打盹的时候,一旦局部设计错了,但等你发觉房子已经盖好(有时会是通过做梦发觉),你起码会有两个夜晚睡不着。
  


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