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[业界观点] 乌镇到青岛 绿城经营“复制性差的”养老地产?

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发表于 2013-11-23 22:38:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
很多开发商都有比较好的模式,但却存在一个现实的问题:养老地产的商业模式复制性比较差。

  继乌镇试水“学院式”养老模式之后,绿城似乎有意将其养老地产下一步发展指向青岛。
  消息人士透露,绿城近日已在青岛即墨圈了1000多亩土地,准备做养老地产。
  乌镇到青岛?
  据青岛业内人士介绍,绿城在青岛即墨圈千亩土地,就是最近这段时间的事。
  据了解,这片土地位于即墨市蓝色硅谷附近,目前尚未有任何开发进展。
  “眼下,绿城在青岛的开发重心还是在深蓝中心这个项目上,即墨这一块对于他们而言,也只是增加土地储备而已。去年该区域仅卖掉了2万平方米的房子,就即墨市的市场情况来看,这个项目在一段时间内根本没法开。”业内人士如是说。
  不过,上述说法并未得到绿城方面的确认。
  绿城相关负责人在接受观点地产新媒体采访时表示,目前尚未收到这方面的消息。
  “现阶段,公司在养老地产方面的项目主要还是在乌镇,其他地方暂时没有,我们一直也在看项目,但未进入具体的实施阶段。” 该人士如此表示。
  自2012年9月,绿城集团董事长宋卫平公开宣布在桐乡乌镇项目中规划600多亩用于养老地产项目之后,绿城在乌镇的养老实验一直备受关注。
  “明年差不多这个时候项目就建成了。”今年11月15日,宋卫平在出席某活动时表示,乌镇项目共占地600亩左右,50万平方米的社区,其中有100亩的寄宿制学院,可以容纳1万余名老人。
  “楼盘产品倾向于舒适型,退休两口子8000块钱,住我们园区肯定没问题。两老口住90平方米,可以自己做饭,也有食堂,平时可以在学院里学习。”他还介绍,绿城的学院和大学唯一的不同就是有棋牌室,每年会举办四次麻将比赛和桥牌比赛。而以后这个学院的学员要普及到农村五保户。
  绿城在乌镇的尝试被宋卫平称为“学院式”的养老模式,即以大学的组织形态、学分的形式、杭师大研究老年人的课程体系来做管理,让老年人重回学校的环境,解决目前养老中的很多问题。
  “颐、乐、学,还得加一个‘老有所为’。”宋卫平透露,绿城有可能会为此成立一个名为“老有所为”的公司。
  养老地产与转型
  经过2012年的“生存危机”,宋卫平有意让绿城转向综合开发,而发展重点布局则放在养老地产上。
  绿城集团执行总经理傅林江亦曾公开表示,绿城未来将告别纯高端地产的发展模式,积极向养老、旅游等多元化模式转型。
  事实上,外界对于绿城如此看重养老地产背后的原因一直充满好奇。
  近日,宋卫平给出了自己的答案,“我进入这个行业有两个原因:一方面觉得要善待老人,另一方面自己实际观察到老人有这方面的需求。”
  据他介绍,在观察绿城所建楼盘之后,宋卫平发现,使用小区时间最长,同时也是最依恋小区的人就是老人。
  “孩子们要上学,中年人在外忙事业,只有老年人留在了住房里。这些老人中,部分本来就住在城里,从其他住宅区搬过来,还有一部分是从外地甚至是农村过来的。他们有些人能适应这里的生活,有些则不能适应。我一直在想,如何让老年人适应城市生活?”宋卫平如是说。
  不过,在分析师看来,绿城将养老地产视为未来转型的一个方向,原因并非这么简单。
  “在经历2012年生存危机之后,绿城一直想转型轻资产模式,以前那种拼命拿地、利用高杠杆去追求增长的发展模式已经不再被该公司认同,因为这样又会将负债率提上去。”该分析人士续称,通过养老地产的概念去开发,能够为其低成本拿地创造条件。
  实际上,宋卫平亦于日前表示,希望浙江政府以成本价为绿城提供土地。
  “绿城能够解决资金问题,而政府需要做的就是以成本价提供土地。”宋卫平还表示,建议浙江政府做一个养老产业规划,养老地产由绿城带头。希望以后每个地级市都有类似乌镇项目的学院,政府在政策上支持绿城。
  不过,在研究人士看来,绿城会增加他们在养老地产、旅游地产等方面的投入比重,但若谈及转型、大规模的去做仍不太可能。
  “在与分析师沟通的过程中,绿城方面也只是说在这方面是一个尝试。我觉得,绿城也不太会大规模的去做养老地产,而是可能在他们高端的物业之中增加养老地产的面积。”
  该研究人士表示,未来,养老地产的确存在广大的发展空间。
  “经过走访之后,我们也发现了很多开发商都有比较好的模式,但却存在一个现实的问题:养老地产的商业模式复制性比较差。”
  他进一步解释称,因为养老是一个更加区域性的问题,每个地方的财政、社保、老人的情况等千差万别,所以不同地方的产品支持也必然是不同的。
  “当然,项目层面确实不缺乏成功的项目,但谈及能否复制,这无疑是一个问题。”该人士续称,目前阶段,绿城的养老地产主要还是为住宅地产服务。对于国内众多开发商来说,养老地产如要成为一个重要的盈利增长点,估计得等到80后退休。


来源:观点地产网
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